Der Ablauf eines Hauskaufs kann je nach Land, Region und individuellen Vereinbarungen variieren. Im Allgemeinen umfasst der Hauskauf in der Region Hua Hin die folgenden Schritte:

Suchen

Wer eine Immobilie sucht, nutzt in der Regel einschlägige Onlineportale. In Hua Hin finden Sie gut zwei Dutzend davon. Nicht selten bietet der Verkäufer sein Objekt über mehrere Makler an, die Exklusivbeauftragung trifft man seltener an. Deshalb kann es durchaus vorkommen, dass Sie dasselbe Objekt bei verschiedenen Maklern zu verschiedenen Preisen finden. Vielleicht wurde schlicht die Preisänderung nicht nachgeführt oder es wurden andere Konditionen vereinbart – was sich auch im Preis widerspiegeln kann.

Tipp: Nehmen Sie sich Zeit für die Suche, um einen guten Einblick in den Markt zu gewinnen. Nur so können Sie die Spreu vom Weizen trennen! Lassen Sie sich von niemandem drängen.

Besichtigung

Was dem einen wichtig erscheint, ist dem andern egal. Notieren Sie sich Ihre persönlichen «need to have» und «nice to have» vor der Besichtigung und prüfen Sie genau, ob diese mit dem Exposé übereinstimmen. Räumen Sie auch dem objektiven Blick seinen Platz ein. Ziehen Sie jemanden bei, wenn Sie von der Begutachtung der Bausubstanz oder den lokalen Besonderheiten nichts verstehen. Lassen Sie sich bereits bei der ersten Besichtigung eine Kopie folgender Dokumente geben: – Eigentumsurkunde von Land und Haus – Hausbuch – Baupläne – Baubewilligung. Sobald Sie im Besitz dieser Dokumente sind, können Sie eine unabhängige Due Diligence durchführen – und zwar bevor(!) Sie das Deposit bezahlen.

Tipps: Ziehen Sie jemanden bei, wenn Sie von der Begutachtung der Bausubstanz nichts verstehen. Besuchen Sie das Objekt mindestens ein zweites Mal, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Sollte es bei Ihnen «klick» gemacht machen oder sollten Sie sich gar ins Objekt verliebt haben – behalten Sie es für sich!

Due Diligence

Wenn Sie Überprüfungen durchführen wollen, dann sollten Sie diese vor der Depositzahlung angehen. In Thailand werden Depositzahlungen in der Regel schriftlich als «non-refundable» festgehalten. Dass Sie bei einer gerechtfertigten Rückforderung der Depositzahlung (wenn zum Beispiel der Verkäufer die versprochenen Baupläne nicht liefern kann oder die Grenzsteine nicht auffindbar sind) auf Granit beissen, können Sie sich bestimmt auch ohne entsprechende Thailanderfahrung vorstellen.

Tipp: Klären Sie frühzeitig ab, von wem Sie welche Unterstützung erhalten werden und nicht erst, wenn Sie das Objekt gefunden haben, damit Sie Hektik vermeiden können.

Vertragsverhandlungen

Auch bei einem Hauskauf können die Vertragsverhandlungen ruhig, kurz und bündig verlaufen. Sie werden weitgehend durch folgende Faktoren bestimmt:

• Charakter der Parteien (Verkäufer, Käufer, Makler, etc.)
• Sprache und Kultur von den mitredenden Parteien – Landverpächterin, Hausverkäufer, Käuferin, Makler, Anwältin, Immobiliengutachter können alle eine andere Nationalität haben
• Besondere Rahmenbedingungen: Inklusive Mobiliar; das Objekt ist noch vermietet; die Hypothek muss gekündigt werden; es fehlen Grenzsteine; eine Partei ist im Ausland; die Verkäuferin ist eine Company; etc.
• Zeitdruck (oft auch künstlich erzeugt)
• Besonderheiten bei der Dokumentenbeschaffung, wie zum Beispiel FET-Form oder Übersetzung und Beglaubigung der Heiratsurkunde

Aufsetzen des Vertrages

Die Ergebnisse der Verhandlungen werden in den Vertrag gegossen. Dieser Vertrag ist gültig, wenn er von beiden Parteien unterschrieben ist - er bedarf weder eines Zeugen noch der notariellen Beurkundung. Es ist allerdings Usus geworden, dass für solche Verträge zwei Zeugen herangezogen werden. Wer diesen Vertrag aufsetzt, vereinbaren die Parteien während den Vertragsverhandlungen.

Tipps: Lassen Sie den Vertrag von einer Fachperson aufsetzen. Makler bringen diese Qualifikation nicht immer mit. Zahlen Sie das Deposit erst im Zeitpunkt der Vertragszeichnung an den Verkäufer.

30-days-notice

Die öffentliche Bekanntmachung der Kaufabsicht beim Grundbuchamt nennt man 30-days-notice. Frühestens 30 Tage nach der öffentlichen Bekanntmachung wird der zuständige Grundbuchbeamte die Eintragung vornehmen.

Grundbucheintrag

Gemäss thailändischem Zivilrecht Artikel 456 bedarf der Verkauf einer Immobilie der Abfassung eines Vertragsdokuments und der Eintragung im Grundbuch – beides muss durch den zuständigen Grundbuchbeamten beim Land Office durchgeführt werden. Ein solcher Vertrag umfasst normalerweise eine einzige Seite und hält die Hauptvertragspunkte stichwortartig fest. In der Regel wird im Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch die Kaufpreissumme in Form von Cashier’s Checks bezahlt.

Zahlungsabwicklung

Eine Anzahlung wird im Zeitpunkt der Vertragszeichnung geleistet. Diese Anzahlung verfällt in der Regel, wenn der Käufer vor der Registrierung vom Vertrag zurücktritt. Die Restzahlung wird im Zeitpunkt der grundbuchamtlichen Registrierung der Eigentumsübertragung mittels Cashier’s Check geleistet. Die beim Grundbuchamt anfallenden Steuern und Gebühren werden häufig hälftig von Verkäufer und Käufer getragen und gleich im Zeitpunkt der Registrierung einkassiert. Es ist aber möglich, diese Kostentragung anders zu vereinbaren.

Tipp: Die vom Makler gewünschte Depositzahlung, sollte erst bezahlt werden, wenn die für Sie wichtigen Vertragspunkte vertraglich festgehalten sind. Es kommt häufig vor, dass die Depositzahlung schon zu einem Zeitpunkt geleistet wird, wo über nicht unbedeutende Vertragspunkte noch kein Konsens besteht. Der Käufer manövriert sich damit in eine schwache Verhandlungsposition.