Das Folgende gilt für den Käufer. Der Verkäufer hat eine andere Perspektive.

1) Zeitdruck
Zeitdruck ist kein guter Ratgeber. Wer unter Zeitdruck kauft, übersieht Details, glaubt dem Falschen, stellt keine Fragen (mehr), verschenkt Verhandlungsraum – er entscheidet falsch. Ein Käufer, der die Gewissheit hat, dass es in seinem Budgetrahmen mehrere Häuser auf dem Markt hat, die ihm passen, muss den Zeitdruck nicht mitmachen. Der wohl häufigste Grund für (künstlichen) Zeitdruck ist der Makler. Er lässt Sie wissen, dass es ein gutes Objekt und günstiger Preis sei und – dass es noch 2 andere Interessenten gebe. Sie glauben ihm. Der Grund für Zeitdruck kann auch vom Käufer selber ausgehen. Wer sich das Ziel gesetzt hat, in seinem 6-wöchigen Aufenthalt ein Haus zu kaufen, muss die Option haben, sich jederzeit von diesem Vorhaben zu trennen. Dann sind da noch die Objekte mit Schnäppchencharakter, die echten Zeitdruck entstehen lassen können. Schnäppchen gibt es aber kaum und wenn, dann schaffen sie es selten auf den Markt.

2) Depositzahlung zu früh
Mit der Zahlung des “Deposit” (auch reservation fee oder earnest deposit genannt) geben Sie Ihrer Entscheidung, das Objekt erwerben zu wollen, Ausdruck. Das tun Sie erst, wenn Sie alle für Sie relevanten Informationen abgeklärt und in Erfahrung gebracht haben. Mit der Zahlung des Deposits nimmt der Verkäufer das Objekt vom Markt und startet den Kaufprozess. Sollte sich im Laufe dieses Prozesses ergeben, dass Sie mit dem Verkäufer über gewisse Vertragspunkte noch Einigkeit erzielen müssen, stehen Sie in einer schwachen Verhandlungsposition. In der Regel wird das Deposit als “non-refundable” vereinbart. Deshalb ist die Reihenfolge wie folgt:

1.) Abklärungen

2.) Vertrag

3.) Depositzahlung (im Moment der Vertragszeichnung)

Die Versprechen der vermittelnden Person, dass es so oder so gut kommt und alles kein Problem sei und der erste Schritt die Zahlung des Deposits sei, können im Streitfall selbstverständlich nicht herangezogen werden – sie haben keine rechtliche Verbindlichkeit.

3) Leichtfertig Vertrauen schenken
Trau, schau, wem! Diese alte Redewendung – Schenke niemandem leichtfertig Vertrauen! – hat auch auf thailändischem Boden ihre Gültigkeit. Klar, eine gesunde Portion Vertrauen brauchen Sie bei jedem Hauskauf. Die Frage ist nur, was glauben Sie wem? Es ist etwas ganz anderes, ob Sie von Ihrer Kanzlei oder aber von Ihrem Immobilienbüro bestätigt bekommen, dass die Angaben im Exposé zum Landtitel tatsächlich mit den Fakten übereinstimmen.

Die analoge Redewendung im Thailändischen lautet อย่าฝากปลาย่างไว้กับแมว – Lass nicht die Katze den gegrillten Fisch bewachen.

4) Zahlungsabwicklung nicht vorbereitet

• Ab einer gewissen Transfersumme nach Thailand brauchen Sie der thailändischen Empfängerbank einen entsprechenden Vertrag vorzulegen. Wenn Sie dieser Forderung der Bank nicht fristgerecht nachkommen können, wird das Geld an die Senderbank zurück gesendet.
• Grössere Summen bezahlen Sie auf Wunsch des Verkäufers in Bar – die Quittung werde dann folgen. Vielleicht.
• Als Käufer eines Kondominiums müssen Sie für die Registrierung der Eigentumsüberschreibung beim Land Office die ausländische Herkunft Ihrer Finanzen belegen können. Dieses tun Sie mit dem sogenannten “Foreign Exchange Transaction Form”, welches Ihnen die Empfängerbank in Thailand ausstellt. Dazu brauchen Sie bei der Überweisung der Kaufpreissumme den Zweck mit exakter Bezeichnung der Kondominium-Einheit bekannt zu geben. Die Zahlung müssen Sie in Fremdwährung senden.
• Sie haben zwar bereits einen Hauskaufvertrag oder einen entsprechenden Vorvertrag unterschrieben, haben aber noch kein thailändisches Bankkonto, auf welches Sie die Kaufpreissumme überweisen können.
• Sie haben das Deposit zu früh bezahlt.

5) Von Laien verfasster Vertrag
Die Parteien entschliessen sich – da die Sache nicht kompliziert scheint – den Vertrag selber aufzusetzen. Das kann gut gehen. Es kann aber auch richtig ärgerlich enden. Insbesondere Bauverträge, die der Bauträger errichtet hat, sollten Sie nur unterschreiben, wenn Sie alles verstanden haben und gewiss sind, dass nichts fehlt.

6) Sie kalkulieren die Pacht mit 3 Mal 30 Jahren
Die maximale Pachtdauer beträgt 30 Jahre. Eine Vereinbarung zwischen dem Verpächter und dem Pächter, welche den Verpächter auf irgendeine Art und Weise für eine längere Zeit als 30 Jahre verpflichten soll, ist gerichtlich nicht durchsetzbar und deshalb wertlos. Es ist aber nicht verboten, eine solche Klausel in den Pachtvertrag aufzunehmen, der Vertrag ist als solcher deshalb nicht etwa ungültig. Sie müssen das Grundstück – und falls vertraglich nicht besonders geregelt auch das Haus – auf 30 Jahre abschreiben können, wenn Sie eine realistische Kostenrechnung machen wollen. Alles andere ist als verträumte Hoffnung und als gelungenes Marketing der Makler zu qualifizieren.

7) Fehlende Due Diligence beim Grundstückskauf

• Sind die Ecksteine vorhanden?
• Gibt es eine öffentliche Zufahrtsstrasse und wie breit ist diese?
• Was kostet die Erschliessung von Elektrisch und Wasser?
• Darf ein Brunnen gebohrt werden? Gibt es bauliche Restriktionen?
• Wie verhält sich das Wasser bei starkem Regen?
• Liegt angrenzend ein gefangenes Grundstück?
• Gibt es Grundlasten?

8) Versteckte Mängel:
Es besteht die Gefahr, dass das Haus versteckte Mängel aufweist, die bei der Besichtigung nicht offensichtlich waren. Es ist wichtig, eine gründliche Inspektion durchzuführen und gegebenenfalls Sachverständige heranzuziehen, um sicherzustellen, dass keine schwerwiegenden versteckten Mängel vorhanden sind.