Verträge über einen Immobilienkauf sind in der Schweiz, in Deutschland und in Österreich (sowie in den meisten EU Ländern) nur dann wirksam, wenn sie notariell beurkundet sind. Das gilt selbst für Vorverträge!

Die notarielle Beurkundung ist juristisch gesehen die strengste gesetzliche Form der Urkunde. Sie ist immer dann vorgeschrieben, wenn es sich um ein rechtlich kompliziertes Konstrukt handelt – dazu zählt auch ein Immobilienkaufvertrag.

Die Beurkundung durch einen Notar ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar überprüft den Vertragstext, stellt sicher, dass er den rechtlichen Anforderungen entspricht und berät die Parteien in Bezug auf ihre Rechte und Pflichten.

Die notarielle Beurkundung erfüllt fünf Funktionen:

• Gültigkeitsfunktion
• Warnfunktion
• Beweisfunktion
• Beratungsfunktion
• Kontrollfunktion

In Thailand kommen Verträge über einen Immobilienkauf zustande, wenn mindestens (CCC Artikel 456 Absatz 2):
- ein schriftlicher Beweis unterzeichnet wurde; oder
- eine Depositzahlung geleistet wurde; oder
- eine Teilleistung geleistet wurde.

Es braucht also nicht einmal einen schriftlichen Vertrag für das Zustandekommen eines Immobilienkaufvertrages. Ein von einer Partei unterschriebener Beweis eines mündlichen Vertrages reicht bereits aus, um den Konsens über den Kauf gerichtlich durchzusetzen. Konkret ist dies zum Beispiel eine Reservation für ein bestimmtes Haus, welche der Verkäufer unterschreibt, oder die Leistung einer Anzahlung (Deposit) mit einem entsprechenden Vermerk ist ebenfalls hinreichend für einen gültigen Kaufvertrag.

Aus diesem Grund ist die Vertragsgestaltung in Thailand viel anfälliger auf Vertragsfallen. Wir machen drei Typen von Vertragsfallen aus:

Sprache:
Es kommt nicht selten vor, dass sich der Vertrag auf dem Englisch-Niveau eines Sekundarschülers bewegt. Sprachlich fehlerhafte Vertragstexte sind Quelle von Streit.
Der „Patchwork-Vertrag“ ist durch das Fehlen einer einheitlichen Terminologie leicht erkennbar. Der Verfasser hat Mühe einen individuellen Vertrag zu verfassen und kopiert 3 Artikel aus diesem Vertrag und 2 aus jenem, Anpassungen gib es keine und so wird das ein und selbe Objekt als House, Property, Dwelling und Villa bezeichnet - je nach dem aus welchem Vertrag der Artikel kopiert wurde. Und so fort.

Form und Systematik:

Der Ausländer wird als Landkäufer aufgeführt - Vertrag nichtig. Der Direktor wird als Käufer bezeichnet, obschon die von Ihm geführte Company der Käufer sein soll. Kopplungsverträge (Land- und Hausverkäufer nicht die selbe Person) werden ohne entsprechende Klauseln vorgelegt oder gar wird mal eine Partei schlicht vergessen. Wichtige Begriffe sind nicht definiert. Und so fort.

Inhalt:
Unklare Eigentumsverhältnisse: Es ist wichtig sicherzustellen, dass der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist und über das Recht verfügt, sie zu verkaufen. Ein Blick ins Grundbuch kann dabei helfen. Es können auch Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken auf der Immobilie lasten, die berücksichtigt werden sollten.

Haftungsausschluss: Der Verkäufer kann versuchen, sich im Kaufvertrag von jeglicher Haftung für Mängel an der Immobilie freizustellen. Es ist wichtig, solche Klauseln sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls anzupassen, um angemessenen Schutz für den Käufer zu gewährleisten.

Rücktrittsklauseln: Der Kaufvertrag kann Rücktrittsklauseln enthalten, die dem Verkäufer das Recht einräumen, den Vertrag unter bestimmten Bedingungen zu kündigen. Es ist wichtig sicherzustellen, dass solche Ausstiegsklauseln fair und ausgewogen sind und dass der Käufer angemessen geschützt ist.

Versteckte Zusatzkosten: Der Vertrag führt Zusatzkosten nicht auf. Beispiele hierfür könnten Verträge mit bestimmten Dienstleistern oder zusätzliche Mitgliedschaften in einer Eigentümergemeinschaft sein.

Gemeinschaftliche Anlagen: Wenn die Immobilie Teil einer Wohnanlage ist, können gemeinschaftliche Anlagen wie Schwimmbäder, Fitnessräume oder Grünflächen vorhanden sein. Es ist wichtig, die genauen Rechte und Pflichten in Bezug auf diese gemeinschaftlichen Anlagen zu kennen, einschließlich der Verteilung der Kosten und der Hausordnung.

Fehlende oder unvollständige Baugenehmigungen: Beim Kauf einer Immobilie ist es wichtig sicherzustellen, dass alle notwendigen Baugenehmigungen und behördlichen Genehmigungen für Umbauten, Erweiterungen oder andere bauliche Veränderungen vorhanden sind. Das Fehlen solcher Genehmigungen kann zu rechtlichen Problemen führen und die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie einschränken.

Unerwünschte Regelungen zur Kostenverteilung: Der Kaufvertrag sollte klare Regelungen zur Verteilung der Kosten enthalten, wie Anwaltskosten, Gebühren und Steuern oder Instandhaltungskosten. Es kann vorkommen, dass der Verkäufer versucht, unfaire Regelungen aufzustellen, die den Käufer übermäßig belasten.

Versteckte Mängel: Der Verkäufer ist verpflichtet, alle bekannten Mängel der Immobilie offenzulegen. Es kann jedoch vorkommen, dass Mängel bewusst verschwiegen werden. Daher ist es wichtig, entsprechende Regeln zu statuieren.